Was macht eigentlich unser Immobilienbewerter Bertold Gafner?

Bertold Gafner hat an der ETH Architektur studiert und ist seit 2004 für Fröhlich Architektur AG tätig. Nur wenige Wochen nach seinem Arbeitsbeginn als Projektleiter fällte die Geschäftsleitung den Entscheid, eine Kalkulationsabteilung aufzubauen, in der er seither mit beneidenswerter Genauigkeit die Kostenzahlen für unsere Architekturprojekte berechnet. Er ist somit dafür verantwortlich, dass die Wirtschaftlichkeit der Bauprojekte nicht aus den Augen verloren und die Kostentransparenz stets gewährleistet wird. Was aber viele nicht wissen, ist, dass Bertold Gafner auch Immobilienbewerter ist.

Bei einer Immobilienbewertung geht es darum, den Verkehrswert, auch Marktwert genannt, für eine Liegenschaft zu ermitteln. Darunter versteht der Fachmann den geschätzten Betrag, für welchen eine Immobilie am Bewertungsstichtag ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis und ohne Zwang handelt. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sich auf eine Erbteilung vorbereitet oder wertvermehrende Investitionen plant, sollte sich also vorher darum bemühen, diesen Wert zu kennen. Ist dies nicht der Fall, drohen unter Umständen langwierige Auseinandersetzungen über den richtigen Wert.

Da der Wert einer Immobilie am Markt gebildet wird, kann er auch nur mit Methoden richtig ermittelt werden, die Veränderungen des Marktumfeldes tatsächlich abbilden. Bei einigen, in der Praxis nach wie vor verbreiteten, Bewertungsmethoden ist dies nicht der Fall. Der Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV) empfiehlt daher in erster Linie die beiden folgenden Verfahren:

Beim Ertragswertverfahren werden die möglichen zukünftigen Erträge aus der Nutzung einer Liegenschaft kapitalisiert. Im so ermittelten Ertragswert ist der Landwert immer enthalten, da die Nutzung ohne Land gar nicht möglich wäre. Weitere Einflussfaktoren wie Dienstbarkeiten oder die technische Entwertung durch Alter und Zustand des Gebäudes können als zusätzliche Wertelemente berücksichtigt werden. Für jede Liegenschaft gibt es eine typische Käufergruppe, deren Erwartungen ebenfalls abgebildet werden können. So ist das Ertragswertverfahren für den überwiegenden Teil aller Liegenschaften, auch für selbst genutztes Wohneigentum, anwendbar. Der Wert von unbebauten Grundstücken lässt sich ebenfalls als Differenz zwischen dem zukünftigen Ertragswert einer möglichen Überbauung und der dafür notwendigen Investition berechnen.

Für Liegenschaften, die ihrer Zweckbestimmung nach gar keine Erträge generieren können, oder bei ausgesprochenen Luxusobjekten, die sich den üblichen Spielregeln des Marktes weitgehend entziehen, kommt das Vergleichswertverfahren zum Zug. Hier wird der Wert der Immobilie mittels Preisvergleichs von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen geschätzt. Die grösste Schwierigkeit besteht für den Schätzer darin, genügend vergleichbare Objekte zu finden.

Einen grossen Aufschwung haben in letzter Zeit die verschiedenen Anbieter von hedonischen Verfahren erlebt. Dabei handelt es sich um computergestützte Vergleichswertverfahren, die auf grosse Datenpools aus statistischen Markterhebungen zugreifen. Diese Modellrechnungen können gute Anhaltspunkte liefern, in welcher Bandbreite ein Verkehrswert liegt, ersetzen aber nicht die individuelle Beurteilung von Lage und spezifischen Eigenschaften einer Immobilie durch eine qualifizierte Fachperson.